中国莆田法律网__60起案件，房产公司为何100%败诉？

    近年来苏州市房地产业得到了迅速发展。房地产市场呈现出一片繁荣的景象，全市房产开发公司有数百家之多。房地产市场的发展不可避免地出现了房地产纠纷日益增多的情况，而其中状告房地产公司的案件更是大幅度上升，仅以苏州市沧浪区法院为例，该院２００３年受理状告房产公司案件为２１件，２００４年为４１件，今年截至６月１５日已经达到７５件。而今年已判决的６０件案件中房产公司败诉的比例达到了１００％。
    延期办证构成违约
    黄先生在２００２年１２月２８日和苏州森威房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容：黄先生向森威公司购买乐怡苑４楼商品房一套，建筑面积１０４．１１平方米，每平方米５０９０元，房款总额５３００００元，黄先生于２００２年１２月２８日前全部付清；房产公司于２００３年６月３０日前将经验收合格的商品房交付黄先生；合同还约定出卖人在该商品房交付使用后１２０日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，黄先生按约支付了购房款，房产公司也于２００３年６月３０日将房屋交付给黄先生。而房产公司于２００４年３月１５日、４月１６日才向权属登记部门报送材料，已构成逾期办证违约。
    ２００５年６月１４日，苏州沧浪法院判决被告森威公司给付原告黄先生逾期办理房屋所有权证及土地使用权证违约金１７８７．７７元。
    据分析，导致延期办证的案件主要有以下的几个方面情况：房产公司土地使用手续不合法，如房地产开发企业在农村集体土地上建造房屋而不能办理房屋产权证；房地产企业未支付全部土地使用权出让金；房地产开发企业违章建房，实际建造的楼层高于规划的楼层，违章的部分不能办房产证；房产企业因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格证明；有的开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销也会影响办理产权证。
    逾期交房遭索赔
    李女士于２００３年７月２４日与苏州市某房地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定购买苏州市区房屋一套，面积１２９平方米，总价约４８万多元。双方约定在２００４年６月３０日前将验收合格的商品房交付使用。房屋交付之日达到水、电、煤气、网络、有线电视等“五通”。合同还约定了违约责任，如逾期交房，则自合同规定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
    房产公司所建房屋于２００４年７月２９日经验收合格后向原告交房，原告于同年９月５日领取了房屋钥匙，但发现尚不具备“五通”的条件，直至９月２９日接通民用电才完成了“五通”。
    最终，法院判决房产公司支付自２００４年７月３１日至２００４年９月２９日的违约金计９７９３．４４元。
商品房买卖合同中都约定了房屋交付的具体时间，但在实践中有些时候开发商并没有按照合同约定的时间交房，开发商对自己的逾期交房需要承担违约责任。
    房屋质量差被判赔
    潘先生在１９９９年４月２日购买了苏州市南环西路的一套房屋，房产商于２０００年２月１４日将房屋交付潘先生。并在质量保证书中明确约定对该住宅工程质量保修期为房屋、墙面防水为３年。２００２年５月潘先生发现该房屋西墙角每逢大雨渗水，导致房间屋顶受潮损坏，家具发生霉变。要求房产商进行修复，但房产商认为不是自己的责任，要求相关部门进行鉴定。
    ２００４年６月，苏州房屋安全鉴定管理处受苏州市中级人民法院委托对该房屋作了渗水原因鉴定，鉴定结论为“渗水由外墙面引起”。潘先生一怒之下将房产商告上法庭。
    在法院审理中，房产商对于这份权威的鉴定报告也是无话可说，最终达成调解协议，赔偿经济损失５０００元，并对渗水处进行修复。
    因房屋质量如渗水、漏水等缺陷而引发的纠纷案件是房产诉讼中的一个难点和热点。此类案件有的是房屋在保修期内出现问题，有的是房屋的施工原因造成的。在审理这类案件时，由于程序繁杂，有的还需要委托建设工程质量部门查找原因、委托物价部门评估损失，周期长，审理难度较大。从审理的结果来看，也是房产公司败诉较多。